Was ist der Bodenrichtwert?

Wie viel sind Baugrundstücke in meiner Region aktuell wert? Diese Frage stellen sich viele Immobilieneigentümer und -käufer. Der Bodenrichtwert kann hierfür als Orientierung dienen. Doch was ist der Bodenrichtwert genau, wie kommt er zustande und wo finde ich ihn? Im Folgenden erhalten Sie Antwort auf die wichtigsten Fragen:

 

Was ist der Bodenrichtwert?

In vielen Städten und Gemeinden mangelt es an neuem Bauland, wodurch die Preise dort für Baugrundstücke kontinuierlich steigen. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Richtwert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet. Er wird pro Quadratmeter angegeben und stellt einen wichtigen Bestandteil der Immobilienwertermittlung dar.

 

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird von unabhängigen Gutachterausschüssen der einzelnen Gemeinden mithilfe der tatsächlichen Grundstücksverkäufe in einem bestimmten Zeitraum ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Die aktuellen Bodenrichtwerte für Nürnberg, Fürth und Erlangen, die ab dem Frühjahr 2021 gelten, wurden demnach auf Grundlage der Daten aus den Jahren 2019 und 2020 berechnet. Dafür erhalten die Gutachter von den regionalen Notaren die Kopien aller notariell beurkundeten Kaufverträge. Der Bodenrichtwert ist somit ein Durchschnittswert aus allen amtlich gesammelten, tatsächlichen Kaufpreisen von Grundstücken in einer bestimmten Region. Aus diesen Kaufpreissammlungen werden Bodenrichtwertkarten erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen wiederspiegeln. Diese Bodenrichtwertzonen können unterschiedlich große Gebiete umfassen, von einzelnen Straßenabschnitten bis hin zu ganzen Stadtteilen oder Ortschaften. Der Erschließungsgrad, die Lage sowie Bebauungsmöglichkeiten fließen ebenfalls in die Bodenrichtwertberechnung ein. Die Bodenbeschaffenheit, spezielle Grundstücksformen oder ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, wird beispielsweise hingegen nicht berücksichtigt.

 

Wo kann ich den Bodenrichtwert einsehen?

Den aktuellen Bodenrichtwert für eine bestimmte Adresse können Sie je nach Gemeinde telefonisch beim Gutachterausschuss, über eine schriftliche Anfrage beim selbigen oder über das Bodenrichtwertinformationssystem „BORIS“ abfragen. Ob und welche Gebühren dabei anfallen ist ebenfalls abhängig von der jeweiligen Gemeinde.

 

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert dient als Grundlage zur Berechnung des Bodenwertes. Dieser stellt eine relevante Einflussgröße bei der Immobilienwertermittlung mittels Ertragswert- oder Sachwertverfahren dar und ist somit wichtig für die Ermittlung des Verkaufspreises.

Stimmen die Grundstücksmerkmale hinreichend mit den Merkmalen des zugrundeliegenden Richtwertgrundstücks überein, kann durch Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Grundstücksgröße in qm der Bodenwert bestimmt werden. Liegt der Bodenrichtwert beispielsweise bei 550 € und das Grundstück hat eine Größe von 480 qm berechnet man den Bodenwert folgendermaßen:

Bodenrichtwert 550 € x Grundstücksgröße 480 qm = Bodenwert 264.000 €

Allerdings muss berücksichtigt werden, dass der Bodenrichtwert nur einen Orientierungswert darstellt. Da der Bodenrichtwert auf Durchschnittsberechnungen und Schätzungen beruht, kann der tatsächliche Bodenwert im Einzelfall abweichen. Besonders hohe oder niedrige Verkaufspreise können den Bodenrichtwert verzerren. Außerdem haben die vorliegenden Grundstücke oft nicht die gleichen Merkmale wie das zugrundeliegende Richtwertgrundstück. So können beispielsweise Unterschiede in Grundstücksgröße und –form zu einer Wertsteigerung bzw. Wertminderung führen. Zudem resultiert der Wert aus Daten der vergangenen zwei Jahre. Bei einem dynamischen Marktgeschehen kann das Grundstück mittlerweile schon mehr oder weniger wert sein. Ebenso können abrissbedürftige Bauten auf dem Grundstück dessen Wert mindern, da der Bodenrichtwert auf Basis von unbebauten Grundstücken errechnet wird.

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Bodenrichtwert ein guter Anhaltspunkt ist, um den Wert seines Grundstücks zu schätzen, jedoch müssen die individuellen Merkmale des Grundstücks berücksichtigt werden. Dies geschieht am besten im Zuge einer professionellen Immobilienwertermittlung durch einen unserer fachkundigen Immobilienmakler.

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